严重受损小区评估工作已展开评估技术路线确定

天津日报记者 王睿 日前，经812事故严重受损小区业主票选，天津方达房地产土地评估咨询有限公司获得评估资格。连日来，该公司的评估工作已经有序展开。针对居民关心的估价流程、方法等具体评估技术路线，昨天，该公司总经理黄继盛向记者介绍了相关情况。

黄继盛介绍，此次评估范围包括清水蓝湾（海港城）、启航嘉园、帝景公寓（合生君景）、万科金域蓝湾、万通新城、汇锦苑（双子座）、旺角居小区这7个严重受损小区内的全部住宅。在此范围内，评估将以8月11日为价值时点，评估目的是为委托方确定在价值时点的市场价值提供依据。目前，方达已经成立了评估小组，并制定了评估技术路线。具体估价程序包括受理估价委托、确定估价基本事项、编制估价作业方案、搜集估价所需资料、实地查勘估价对象、选用估价方法进行测算、确定估价结果、撰写估价报告、审核估价报告、交付估价报告、保存估价资料。

据了解，房地产估价的估价方法主要有比较法、收益法、成本法、假设开发法等。根据《房癫痫病的危害有什么地产估价规范》GB/T50291-2015中规定，估价对象的同类房地产有较女性癫痫病病因有哪些多交易的，应选用比较法。由于比较法是利用实际发生、经过市场检验的类似房地产的成交价格来求取估价对象的价值，所以它是一种最直接、较直观且有说服力的估价方法。因此，经过对附近地区市场状况以及对估价对象的实地查勘后，认为该区域住宅市场比较活跃，交易实例丰富，适宜采用比较法进行评估，确定此次估价方法选用市场比较法。

黄继盛告诉记者，在本次房地产评估中，他们将综合运用市场比较法，搜集今年8月11日前新区若干小区的真实成交案例，建立可比实例、划定可比价格，然后对实例进行包括楼层、房型、朝向等多种因素的修正，进而求取实例所属小区待估房地产的基准价格。运用市场法中的间接比较法，将小区各房屋与该小区的基准价格进行调整，进而得出各房屋的价格，最后再制作出各房屋的评估明细表。